12月21日至22日召开的全国住房城乡建设工作会议，对2023年重点任务进行了盘点——房地产政策、保障性住房、城市建设成为位列前三的关键词。按图索骥，新华财经对上述三大边际变化进行年终盘点，以期对2024年房地产前景“窥一斑而知全豹”。

　　宽松政策持续呵护积极稳妥化解房地产风险

　　住房城乡建设部在全国住房城乡建设工作会议上对2023年房地产政策作出了简明概述：积极采取措施，增信心、防风险、促转型，会同有关部门出台“认房不用认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费等政策工具，指导地方因城施策、一城一策、精准施策稳定市场。扎实推进保交楼工作，维护购房人合法权益。

　　上述宽松政策持续加码。近期北京、上海两地同时宣布放松楼市政策，优化普通住房认定标准，下调新发放个人住房贷款的最低首付比例，降低商业银行新发放房贷利率政策下限，延长最长贷款期限等，进一步降低了购房门槛，有望释放更多刚需及改善性住房需求。

　　从市场数据反馈来看，以北京为例，二手房市场成交量在新政后有明显回暖。诸葛数据研究中心的监测数据显示，北京12月14日新政落地后，网签成交数据明显高于新政前。12月18日北京二手房单日成交575套，12月19日成交578套，而在新政前三天工作日的日均成交为477套，即新政后上升超20%。

　　中诚信国际信用评级有限责任公司研究院高级分析师余璐认为，随着近期京沪楼市政策优化，市场预期好转或有望对销售提振形成一定支撑，叠加年底企业加大营销力度，以及二手房市场成交回暖带来的置换需求释放，12月新房销售规模有望出现小幅翘尾，全年商品房销售额仍将呈回落态势。土地限价放开后，部分城市的优质地块出现高溢价成交，但对整体土地市场回暖拉动不大。核心区域优质地块竞争加剧，使得资金实力更强的央国企拿地优势进一步凸显。

　　为积极稳妥化解房地产风险，针对此前市场广泛关注的银行息差问题，亦有新动态。12月22日，五大行集体公告，将自当日起调整人民币存款挂牌利率。据中金公司测算，按照定期存款约150万亿元计算，利息下调15个基点每年节省银行利息支出2250亿元（年化），与存量个人住房贷款利率下调影响规模相当。据测算，本次定期存款对银行息差正面贡献6个基点。此举预计将对中央经济工作会议提出的“积极稳妥化解房地产风险”提供充足操作空间。11月以来，主要监管部门加快引导金融机构落实中央金融工作会议精神，加大对房地产企业信贷、债券、股权等重点融资渠道支持力度。

　　保障性住房建设提上议程配租型和配售型并举

　　国家开发银行日前实现福州市双龙新居保障性住房项目首笔贷款发放1000万元，这标志着全国首笔配售型保障性住房开发贷款成功落地。国家开发银行此次向福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，专项用于支持福州新区滨海新城700套配售型保障性住房建设。

　　保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造正是中央经济工作会议所强调的“三大工程”。与此前原有的以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系相比，现在将保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房。

　　据住房城乡建设部介绍，目前大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目，住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。此外，值得注意的是，住房城乡建设部相关负责人明确指出，部分城市个别区域已经出现供给过剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集配售型保障性住房，避免闲置浪费。与此同时，涉及土地、财税、金融等配套政策已在陆续出台。

　　此外，华安证券分析师杨光指出，近期还有多个城市尝试用新模式提供保障房，如上海开启趸租房模式，目前在14个街道试点，在市区想改善居住环境的老人可以将其老房交给政府统一管理，装修后纳入保障房作为“人才公寓”出租，而老人可搬到郊区环境更好的新房，收取市区租金并享受郊区租金优惠。太仓市开展商品房“以旧换新”，市民可将符合条件的二手房出售给国企，再置换国企制定的新房，而购回的旧房可改造为人才公寓和保障房。

　　旧貌换新颜城市更新有序推进

　　2023年城中村改造顶层设计明确，将在19个超大特大城市进行城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进。据杨光推算，根据常住人口及人均住房面积推算，预计19个超大特大城市的城中村面积约为9.25亿平方米，预计全国范围城中村面积约为20.76亿平方米。城中村改造周期一般为7-8年，扣除拆除部分，预计城中村改造每年有望拉动万亿级投资规模。

　　开源证券分析师齐东表示，从现有城中村政策方向看，未来大概率国企做地模式和政府收储模式将成为市场主流。可以兼顾拆迁效率、项目完成度、整体可控性，且未来城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动。

　　从迄今成果来看，住房城乡建设部披露的数据显示，截至今年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户居民。

　　截至今年11月底，全国加装电梯3.2万部，增设停车位74.6万个，增设养老、托育等社区服务设施1.4万个；改造城市燃气等各类管道约10万公里。